Que debo saber para tomar la mejor decisión de venta

2022-10-28 00:00:00

Como en todas las decisiones, necesitamos información para poder actuar de la forma más acertada posible.

En el caso de la compraventa de inmuebles pasa lo mismo. Hace ya casi 3 años que todas las noticias del sector convergen en una idea, las propiedades bajan de precio. Sin embargo esto no da una respuesta a si nos conviene o no vender y a que precio.

Hay dos variables que son de suma importancia para tomar esta decisión:

- Poder inferir la tendencia de valores del mercado,

- Y el destino que le daremos al dinero de la venta, una vez realizada.

La primera nos dará una idea del beneficio absoluto (ganancia o pérdida) que podemos tener en la operación de venta, mientras que la segunda por otro lado, si bien parece no tener relevancia en la toma de decisión, es fundamental para evaluar en forma relativa, si esta pérdida o ganancia en el valor es justificada, si podemos compensarla y resolver de todas formas nuestro proyecto o si debemos esperar un mejor momento.

En ambos casos, la información la obtendremos dos datos importantes y que suelen confundirse o no informarse, y que son el precio y el valor. Estos conceptos están muy explicados y a la vez generan mucha confusión en el caso particular de los inmuebles.

En términos generales podemos definir que precio es el monto que se paga por un producto, o el fijado para su venta, y en el caso del valor se lo asocia más a la percepción del mercado.

En el caso de los inmuebles al valor se lo llama “Valor de Mercado” y nos referimos al precio como el valor real percibido al cerrar una operación. Sin embargo, voy a disentir con estas definiciones para ir un poco más lejos, ya que tomadas así conducen a graves errores en la toma de decisión, y sobre todo de la venta.

Se dice mucho, que el valor es el precio que fija el mercado, y que “Tu propiedad vale lo que alguien está dispuesto a pagar”. Esto es cierto, pero solo desde una perspectiva del mercado y no considera a la otra parte que es la vendedora. La afirmación completa debería ser “la propiedad vale lo que alguien está dispuesto a pagar y a lo que alguien está dispuesto a vender”. Ambas partes son importantes, y esa es la razón por la que en este momento tenemos una sobre oferta de propiedades y muy poca demanda. La percepción de valor del comprador y del vendedor están muy lejos como para poder encontrar un punto de acuerdo. El resultado es que las propiedades bajaron de precio, mientras hubo vendedores que por resignación o necesidad tuvieron que aceptar ese valor.

Sin embargo, y acá entra la importancia del destino de la operación, no siempre se concretó por la necesidad de vender. En un mercado depreciado, muchos optaron por la permuta, o vendieron barato para comprar también barato, trasladando la perdida, y resolviendo la operación, incluso con costos mucho menores resultando en un buen negocio. De aquí que debemos eliminar como variable de decisión el concepto de caro / barato, y reemplazarlo por el de me conviene o no me conviene.

Volvemos entonces a como determinar si me conviene o no, y aquí es donde se abren muchas posibilidades que dependerán de cada caso particular y requerirán del asesoramiento puntual a cada persona. Por lo que me limitaré a comentar las herramientas de que disponemos para tomar estas decisiones.

En particular saber que el concepto tan mencionado de “valor de mercado” y que se obtiene por análisis de comparables, es solo uno de los posibles métodos de tasación y además una simplificación, que puede ser útil en mercados balanceados, donde la oferta y la demanda están parejas.

En mercados como el actual, debemos sumar otras técnicas de valuación que nos aportan información muy importante.

1) El valor por rentabilidad. Este método nos da una idea de la renta que obtendría un inversor si compra la propiedad, y de esta manera una idea del precio máximo que se pagaría en el mercado. Es una forma de validar los valores obtenidos por el método de comparación (que suelen estar muy inflados en los portales de publicación). Además, este método, bien realizado, permite obtener valores muy precisos dado que elimina en gran medida los errores producto de la distorsión de precios de venta en el método de comprables.

2) El costo de reposición depreciado por antigüedad. Este cálculo, es mucho más complejo, pero aporta muchísima información, porque nos da el valor real de la propiedad. Consiste en volver a calcular los costos de construir la vivienda de similar calidad, depreciando por la antigüedad y estado y sumar luego el valor del terreno.

Este valor en mercados equilibrados suele ser igual al de comparables. Sin embargo, en mercados como el actual vemos que hay grandes distorsiones de este precio respecto al valor de mercado y del de renta presunta. Esta distorsión, nos permite estimar si los precios actuales están en una burbuja, o si por el contrario están ya en valores muy bajos. Pero principalmente es una fuente muy importante para que decidas si es tu momento de vender.

En muchos casos sucede que el valor de reposición queda por encima del valor de mercado. Es decir que con lo que alguien pagaría por la propiedad no se logra volver a construirla, y esto motivó que los precios ya no bajen tanto, dado que muchos vendedores retiraron sus propiedades de la oferta. Esta relación de valores cambia permanentemente debido a la variabilidad de los costos de construcción, por lo que hay momentos en que se da el caso inverso y es un buen momento para aprovechar y vender, sobre todo en el caso de los que venden para construir otra propiedad.

A modo de resumen lo fundamental para tomar la mejor decisión de venta es tener una tasación profesional y holística de tu propiedad que utilizando varios métodos analice:

- Tu necesidad

- El precio máximo que se podría lograr

- El valor real de tu propiedad y su distorsión con el valor de mercado

Si estás enloqueciendo por la compra de una propiedad

2022-08-08 00:00:00

La gran cantidad de propiedades publicadas hace muy difícil analizar la compra sin confundirnos y encontrar las mejores oportunidades.

Con el siguiente método podrás lograrlo. El secreto, “convertir la búsqueda en un proceso de eliminación”.

Lo primero es definir el destino de la operación, que puede ser:

- Residencial: si lo destinamos a vivienda propia.

- Inversión para renta: compramos para alquilar.

- Inversión para reciclar: propiedad deteriorada que pondremos en valor para revenderla obteniendo una ganancia.

Una vez definido el destino, podremos acotar las características del inmueble. Para lo cual definiremos los siguientes grupos de estas cualidades:

Características del Entorno: aquellas que provienen de la zona y la ubicación.

Características Internas: las que son propias del inmueble. (dependerán también del tipo de propiedad).

Características Intrínsecas: las que además de propias del inmueble, representan gustos o deseos muy personales de quien busca la propiedad.

Antes de seguir leyendo, puedes descargar la planilla de búsqueda, gratis desde mis herramientas.

1. El entorno - Elección de la zona:

Es lo primero que hay que elegir, y hacerlo lo más acotado posible. Así quedará definido el entorno en el que queremos vivir y el precio promedio que pagaremos.

Las características de la zona que elijamos dependerán del destino de la compra.

Para el destino Residencial:

Vamos a considerar:

1. Medios de transporte (El valor del m2 aumenta cerca del subte o estaciones de tren).

2. Centros comerciales (se valora mejora la zona que se mantiene como residencial y a la vez está lo más cerca posible del área comercial).

3. Entorno de la cuadra. Este aspecto, a pesar de no verse siempre reflejado en el precio, favorecerá las posibilidades de revender en el futuro. Es importante:

a. El tránsito: las de mayor preferencia son las cuadras poco transitadas, y si bien la cercanía de medios de transporte es un plus, la idea es que pasen cerca pero no por la misma cuadra.

b. Ancho de la calle: las calles más anchas son más buscadas debido a que favorecen la iluminación, sobre todo en pisos bajos, y también resultan más pintorescas. Claro que siempre hay contraejemplos, como algunos pasajes emblemáticos de Buenos Aires.

c. Arboleda: Se valoran las calles arboladas, pero también hay que considerar que los plátanos, por ejemplo, son rechazados por personas alérgicas. De la misma manera, un primer piso en la cuadra de árboles altos puede ser descartado por una sensación de inseguridad.

Inversión para renta:

En este caso tenemos que buscar características que mejoren:

1. La rentabilidad: cambia según la zona, por lo que es importante asesorarte y contar con estadísticas confiables.

2. La facilidad de alquilar: hay ubicaciones más demandadas, que dependen del público objetivo que alquilará el inmueble. La demanda suele inclinarse por:

- Medios de transporte,

- Universidades y colegios cercanos,

- Infraestructura de servicios,

- Seguridad.

Inversión para reciclar:

El objetivo es revender en el menor plazo posible.

Si bien este escenario se debe analizar para cada caso particular, como regla general el consejo es: buscar lo mejor dentro del mix de los dos destinos anteriores, y considerar también, la aptitud para uso comercial como un extra de valor.

2. Definir las características del inmueble

Destino Residencial:

Vamos a priorizar nuestra comodidad, sin embargo recomiendo tener en cuenta las tendencias del mercado, que facilitarán la venta en el futuro.

Recomiendo dividir las características en los siguientes grupos:

Comodidades de la vivienda:

- Cantidad de cuartos,

- Necesidad de un estudio / escritorio,

- Cuarto de servicio,

- Cantidad de baños.

Esparcimiento:

- Patio / Jardín / Balcón / terraza,

- Sala de juegos o altillo,

- Amenities.

Confort:

- Orientación (pensar en que cuartos preferimos tener más luz),

- Superficie mínima,

- Cuartos en suite,

- Distribución,

- Placares y espacios de guardado,

- Tipo de cocina y amplitud.

Inversión para renta:

En este caso, nos tenemos que enfocar en las preferencias del mercado. Por lo que agregaremos a las características anteriores las siguientes:

1) Las que aumentan el público objetivo:

a) Accesibilidad

- Pasillos amplios y puertas anchas,

- Edificios con rampa,

- Ascensor o en planta baja,

b) Amenities

- Posibilidad de cochera,

- En la categoría premium, juegos para chicos, gym, deportes.

- Bajas expensas,

- Espacios de coworking.

Nota: en el caso de inversión buscaría un equilibrio de Amenities, que den categoría, pero no aumenten demasiado las expensas.

2) Las más demandadas:

- Espacios abiertos (parque, jardín, balcones, terrazas),

- Parrilla.

Inversión para reciclar:

Aquí se prioriza el retorno de la inversión. Lo que buscamos entonces es:

- Precio bajo de la propiedad,

- Que la propiedad se pueda vender rápido luego de refaccionar,

- Que el precio de cierre al venderla deje un margen de ganancia sobre lo invertido en la compra y las refacciones.

Las características que debemos priorizar son:

- Amplitud de destinos: la aptitud para uso comercial es un plus,

- Posibilidad de alquilar el inmueble (por si se demore la venta),

- Posibilidad de vender a un precio tentador de mercado (para salir rápido y reinvertir),

- Estructura del inmueble. Esto es muy importante, ya que los problemas estructurales o de diseño no pueden resolverse o son muy costosos. Mi recomendación es que la propiedad cuente con:

o Servicios habilitados (En particular el gas),

o Distribución óptima de las superficies,

o Cimientos en buen estado,

o Sin grietas estructurales.

Claro que, a mayor deterioro de la propiedad, también mayor será la posibilidad de ganancia, y más podremos bajar el precio de compra, pero también mayor es el riesgo.

Es importante recorrer la propiedad con un profesional de la construcción y también tener una tasación real del valor antes y después de remodelar. Así podrás estimar el precio a pagar para que sea una buena inversión.

Registro de contratos de locación de inmuebles

2022-07-19 00:00:00

Transcripción del sitio de AFIP - click aquí para la versión original

Los contratos de locación de bienes inmuebles deben registrarse en la AFIP
Resolución General 4933/2021 AFIP

Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)

Los contratos de locación de bienes inmuebles deben registrarse en la AFIP.

En caso de juicios relacionados con el contrato de locación (por ejemplo, desalojo, cobro de alquileres, etc.), el juez debe informar a la AFIP para que intervenga. Al locador que no registró el contrato de locación se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.

Contratos que deben registrarse

Deben registrarse los siguientes contratos:

locación y sublocación de bienes inmuebles urbanos;
arrendamientos y subarriendos sobre bienes inmuebles rurales;
locaciones temporarias de inmuebles urbanos o rurales con fines turísticos, de descanso o similares. Se considera alquiler temporario cuando se da alojamiento en viviendas por períodos no menores a 1 día ni mayores a 3 meses;
locaciones de espacios o superficies fijas o móviles, sean o no exclusivas, que estén dentro de bienes inmuebles (por ejemplo, locales comerciales o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.). No están incluidos los alquileres de espacios de “góndolas”.

Esos contratos deben registrarse aunque se los haya celebrado con otro nombre de contrato.

También es obligatorio registrar los contratos de locación:

si fueron celebrados por cuenta de terceras personas;
si fueron celebrados electrónicamente por medio de plataformas digitales o aplicaciones móviles.

Personas obligadas

Deben registrar los contratos de locación las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas que sean locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores,

Cuando los inmuebles pertenezcan a personas residentes en el exterior, sus representantes en el país son las personas obligadas a registrar el contrato de locación.

Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores no están obligados a registrar el contrato de locación cuando las partes de ese contrato son exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios.

Intermediarios

Si en el contrato de locación interviene un intermediario puede registrar el contrato en representación de los locadores o arrendadores.

La registración hecha por el intermediario implica:

que el locador o arrendador ya no debe registrar el contrato;
que el intermediario confirma su participación en el contrato.

Se considera intermediario a cualquier persona que hace intermediación en locaciones de bienes inmuebles y cobra una comisión, retribución u honorario.

Condominios

Si uno solo de los condóminos registra el contrato y en la registración informa la totalidad de los condóminos, no es necesario que el resto lo registre.

Procedimiento y plazos para la registración

Los contratos deben ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.

Para registrar los contratos, las personas obligadas deben:

tener “Clave Fiscal” en AFIP, habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo;
ingresar al sitio web de la AFIP al servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”;
en el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y si la operación es permanente o temporaria, dar los datos que se piden y adjuntar el contrato en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg”.

Cumplidos esos pasos, el sistema informático registra el contrato informado y da una constancia con un código verificador. Esa constancia puede descargarse.

En caso de condominios, la constancia se envía al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los condóminos.

Los datos ingresados tienen el carácter de declaración jurada.

Modificaciones y renovaciones de los contratos registrados

Si el contrato registrado se modifica, esa modificación debe informarse al Registro dentro de los 15 días corridos posteriores.

El procedimiento tiene los mismos pasos que el procedimiento de registración.

Si el contrato de locación se renueva, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” permite registrar el nuevo contrato viendo todos los datos e información del contrato finalizado. Esos datos se pueden editar y modificar si es necesario.

El sistema informático emite una constancia con un código verificador.

Locatarios o arrendatarios

Las y los locatarios o arrendatarios pueden informar a la AFIP su contrato de locación o de arrendamiento.

Para informar el contrato deben:

tener “Clave Fiscal” de AFIP habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior;
ingresar al sitio de la AFIP al servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, en la opción “Declaración de Contratos”.

Los locatarios o arrendatarios pueden informar el contrato hasta los 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato.

Texto completo de la norma

Resolución General 4933/2021 AFIP

Ley de Alquileres

2022-07-19 00:00:00

Ley Simple - resumen de la ley en Argentina.gob.ar

El siguiente texto es una transcripción de la página de argentina.gob.ar

Contrato de alquiler

Si alquilás un inmueble es mejor hacer el contrato escrito porque es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe.
De todos modos, si no tenés contrato escrito, el alquiler vale igual, pero es más difícil de probar.

La parte locadora, que en este texto se llama locador, es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llama inquilino.

Plazos

Plazos mínimo

El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. "Mínimo" quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.

Excepciones al plazos mínimo

No rige el plazo mínimo de 3 años en los contratos de locación destinados a:

sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos;
guarda de cosas;
exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo de 3 años a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.

Pagos adelantados

Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir a la o el inquilino:

el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
depósitos de garantía o exigencias similares mayores al importe del primer mes de alquiler;
el pago de valor llave o equivalente;
la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Depósito en garantía

El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que vas a cumplir con el contrato. Por ejemplo, que vas a devolver la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.

Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, tiene que devolverte el depósito. El monto es una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler.

Tiene que devolverte el depósito en el momento en que le devolvés el bien alquilado.

Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando devolvés el inmueble, podés acordar con el propietario:

pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste; o
que retenga una suma de dinero para pagarlas.

Una vez que pagues esas facturas debés presentarle las constancias al locador y el locador debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.

Garantías

En los alquileres la o el inquilino debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:

título de propiedad inmueble;
aval bancario;
seguro de caución;
garantía de fianza o fiador solidario; o
garantía personal del inquilino o inquilina: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de una persona deben sumarse los ingresos de todos.

El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino o inquilina: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.

El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino o inquilina.

Expensas

La o el inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino o inquilina las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, los gastos que tienen que ver con los servicios normales y permanentes.

Gastos de reparación

El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa que no sea imputable al inquilino o inquilina.

Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino o inquilina lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas desde que el locador es notificado de la necesidad de hacer la reparación..

Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino o inquilina debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos. Si no las hace, el inquilino o inquilina puede hacerlas por su cuenta y el locador debe pagarlas.

Si no se puede usar el inmueble, se puede pedir la rescisión del contrato. También se puede dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarse el inmueble.

Mejoras

La o el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.

El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra.

El dueño no está obligado a pagar las mejores si no son necesarias y fueron hechas por el inquilino o inquilina por una cuestión de comodidad o de lujo.

Pago judicial

Si el locador de un inmueble se niega a cobrar el alquiler, el inquilino o inquilina debe intimarlo para que reciba el pago dentro de las 48 horas siguientes a que lo notifica.

En caso de silencio o negativa del locador, dentro de los 3 días hábiles siguientes el inquilino debe consignar judicialmente, es decir, entregar al juez el monto adeudado. En este caso los gastos y costas son a cargo del locador.

Resolución anticipada

En la locación de inmuebles, el inquilino o inquilina puede terminar el contrato de forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos:

Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.

En el caso de embajadas, consulados, habitación con muebles con fines de turismo, guarda de cosas, predios feriales: se deben abonar 2 meses de alquiler en caso de rescisión anticipada.

Renovación del contrato

Dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato.

Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.

Intimación de pago y desalojo

Intimación de pago

Antes de iniciar el desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino o inquilina para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.

La intimación se hace al domicilio indicado por el inquilino o inquilina en el contrato. La notificación en ese domicilio se tiene por válida, aunque el inquilino o inquilina se niegue a recibirla.

Desalojo

El inquilino o inquilina debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.
Si no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega de las llaves.
Pero si de todas formas se negara a recibir las llaves, el inquilino puede consignarlas judicialmente, es decir, entregárselas al juez. Los gastos y costas de esta acción judicial están a cargo del locador.

Si se consignan las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a que se notificó al locador, no se debe pagar el alquiler correspondiente a esos días.

Ajustes

No se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres.

En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Podés consultar el índice aquí

Comisión de las inmobiliarias

En el alquiler de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado.

Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario.
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cliente.

AFIP

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador en la AFIP, dentro del plazo y con los requisitos dispuestos por la AFIP. Ingresá aquí para conocer todo sobre el registro de los contratos de locación.

Si el locador no registra el contrato se le pueden aplicar las multas previstas en la ley 11.683.

Métodos alternativos de solución de conflictos

El Estado debe fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.

En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.

Todas las propiedades tienen un comprador

2022-07-17 00:00:00

Las propiedades no se venden, Son compradas.

¿Suena antagónico no? Les explico mi punto ...

Más que un abordaje desde lo económico, al mercado o el momento actual, quiero en esta oportunidad, comentarles una reflexión desde el plano social y más que nada emocional a esta afirmación. Me refiero a un análisis desde el plano de las relaciones, las pasiones, y sentimientos internos que nos movilizan en la decisión de "comprar" una propiedad, y que es lo que me apasiona de esta profesión. Las propiedades no se venden, "Las propiedades se compran", es una afirmación que vale en cualquier mercado. ¿Que quiero decir? Una operación de compraventa de un inmueble es muy diferente a la venta de cualquier producto, donde por ejemplo una persona entra a un negocio digamos de electrodomésticos, y un vendedor lo convence de llevar un producto que el comprador no tenía pensado comprar. Sin embargo, es muy diferente el mecanismo en caso de los inmuebles. Hasta el mejor vendedor fracasaría en el intento de "venderle" una propiedad a alguien que no sea el comprador de esa propiedad. Cuando una persona busca una propiedad, si bien puede tener criterios dispares al comienzo, muy en su interior sabe lo que quiere. Lo que busca, pasa por un proceso de motivación, que a diferencia de la venta tradicional, que puede generar esa motivación a partir de percepciones de éxito, carencias relativas, distinción, status social, etc.; en el caso de los inmuebles, esta motivación es mucho más interna, hace a la historia de la persona, a emociones y sentidos encarnados en lo más profundo de cada ser, constituyendo criterios verdaderos de búsqueda muy personales. Por eso cuando recorre la propiedad que es para él, la descubre como un amor a primera vista. Aquí surge la magia donde la propiedad se "revela" a su dueño. Por eso sostengo que el trabajo de corredor está muy lejos de vender propiedades, sino que tenemos una tarea mucho más emocionante y compleja que es la de "Buscar Compradores". Significa encontrar a esa persona, pareja o familia o incluso inversor, que será el dueño natural para cada propiedad. ¿El secreto? saber escuchar, y poder analizar entre líneas lo que cada persona busca, una habilidad que en mi caso, fuí adquiriendo en mis años como analista de sistemas y ahora puedo aprovechar como corredor inmobiliario. Es algo así como encontrarle el novio a la propiedad, pero en el buen sentido. A esta frase usualmente le damos el significado de alguien que paga un precio alto por algo que no lo vale. En este caso con "novio", me refiero a un sentido más romántico de la metáfora, es decir a esa persona que, pagando el precio justo, es mucho más que un comprador, es quien va a disfrutar el hogar, a vivirlo y pasar en este, momentos felices de su historia, y esto aplica también para el inversor que tendrá sus ganancias sobre lo producido por la propiedad si esta es la ideal para él. En todos los casos, me animo a afirmar que "Todas las propiedades tienen un Comprador Natural", una media naranja que está ahí, a la espera de ese lugar, y de poder encontrarlo. Y este es el apasionante trabajo del corredor inmobiliario, encontrar al futuro residente natural de cada hogar.

Como elegir el terreno para tu nuevo hogar

2022-07-16 00:00:00

El aislamiento del 2020 profundizó las búsquedas en zonas con más espacio verde, abiertas y cerca de la naturaleza, y que a la vez conservan una urbanización mínima que aporte los servicios de infraestructura y esparcimiento.

Un ejemplo de estas zonas donde se incrementó la demanda de propiedades y en particular de terrenos es la Zona Norte de Gran Buenos Aires, como Escobar, Benavidez, Maschwitz.

A partir de agosto del 2020 se concentró la demanda en la compra de terrenos, mucho más que en propiedades ya construidas. En mi opinión podemos atribuirlo al bajo costo que alcanzó la construcción de casas tipo country, llegando a valores que se ubican prácticamente a mitad del precio de principios del 2020. Si bien no sabemos cuánto durará esta ventana de oportunidad, podemos inferir que incentivó la demanda de terrenos, a la vez que explica el porqué del aumento del precio del m2 de terreno mientras que el m2 de viviendas terminadas bajó.

Ahora bien, para sacar el mayor provecho en la inversión, es importante asesorarnos sobre las características que hacen a su valor y que nos darán la mayor posibilidad de reventa a futuro, considerando además que el valor final de la vivienda también se verá afectado por estas características del terreno. Como siempre le digo a mis clientes, busquen el mejor terreno, porque el costo de construir es el mismo para todos, pero el valor de reventa va a ser superior para las construcciones sobre los mejores terrenos.

¿Qué considerar al elegir el terreno donde construiremos nuestro hogar?

Si bien hay muchas características a considerar, podemos mencionar a título de resumen las siguientes que consideraremos en el artículo:

Valor potencial de reventa
Superficie y formato
Tipo de barrio
Orientación
Servicios e Infraestructura
Mejoras

Valor potencial de reventa

Le dedico las primeras líneas a esta variable porque es a la que menos importancia se le da, y es para mí la una de las que más deberíamos considerar, incluso además del potencial valor futuro del lote, también es muy importante considerar el valor potencial de la vivienda que construiremos en el.

Un ahorro en un lote más económico puede significar una reducción del mercado potencial comprador para la vivienda terminada, y la consiguiente reducción del precio, que por lo general será superior (en pérdida) a lo que nos ahorramos por el lote más económico.

Hay varios temas a considerar para poder estimar el valor futuro, como lo son cada una de las características que veremos a continuación, y sin olvidarnos de la zona y del mercado potencial. Nuevamente un corredor matriculado de tu confianza es quien mejor te puede orientar en este punto.

Superficie y formato

Lo primero que debemos saber es que la relación entre precio y superficie no es lineal, ya que también importa cómo está distribuida esa superficie, ya que en una tasación los lotes se dividen en secciones de distinto valor según su forma geométrica.

La forma del lote es fundamental por su relación directa con el diseño de la vivienda. En este aspecto los lotes de mayor valor son aquellos de forma regular (cuadrada o rectangular) con la mayor dimensión del frente respecto del fondo.

En muchos casos se ofrecen los lotes en cul de sac a mayor valor por ser más tranquilos y privados, sin embargo, estos suelen tener una forma trapezoidal, que dificulta por ejemplo el diseño de la cochera, como ventaja tienen una mayor proporción de lote libre al fondo.

Barrio abierto o cerrado?

Respecto al tipo de barrio solo podemos decir que es cuestión de gustos y no hay una opción mejor a la otra. Las distintas opciones son:

Barrio cerrado: por lo general se prioriza la seguridad y un entorno con reglas de convivencia pactadas en los reglamentos. Es importante considerar:

Posibilidad de escriturar. En caso de que no se pueda, consultar como se garantizan las cesiones (por lo general un boleto firmado en escribanía).
Pedir los reglamentos de convivencia y de construcción, para saber cual es el mínimo de superficie que se permite construir y que tipo de construcción aceptan en el barrio.

Barrio Abierto: nos referimos a los terrenos donde el propietario es dueño del 100 % de su lote, y accede al mismo por calles públicas. Los que buscan esta opción, priorizan la libertad de elegir qué y cómo construir sin reglamentos que los aten más que las propias normas municipales del partido.

Barrio semi cerrado: Esta figura, que algunos colegas consideran una ficción, se refiere a loteos de extensiones que correspondían a una única partida y luego se subdividen, creando calles internas y donde cada propietario es dueño del 100% de su lote. Es una opción que buscan aquellos que prefieren pagar bajas expensas, pero compartir los gastos de seguridad y mantenimiento con sus vecinos con reglamentos que son acuerdos entre partes más flexibles que los de los barrios cerrados.

Orientación

Este es un aspecto que muchos empezaron a considerar muy importante a la hora de comprar. Ya hay muchos que consultan por una orientación en particular.

Es importante cuando consultamos, definir el punto de referencia, es decir si nos referimos mirando hacia el frente o hacia el fondo. Para el caso de los terrenos la mayoría se refiere a la dirección a la que mira el fondo, es decir el punto cardinal que vemos parados en el frente y mirando hacia el fondo del lote.

Tomando esa referencia y acordando además que es solo cuestión de gustos, la orientación más buscada por la posibilidad de ofrecer sol durante todo el día en la zona de esparcimiento es la orientación Noroeste. Esta orientación además si se piensa bien la distribución de los ambientes es la que permite los ambientes más frescos en verano y cálidos en invierno.

Si bien acá no hay una ley es cuestión de gustos, si es cierto que el valor de reventa de una construcción bien realizada con el asesoramiento del arquitecto y en esta orientación tendrá más mercado que la demande que las otras orientaciones.

Ubicación

En el caso de un barrio abierto debemos considerar el estado de los lotes vecinos, y si por ejemplo se encuentra en esquina o sobre una sola calle. Siendo estos últimos mejor valorados.

En el caso de los barrios cerrados, hay otras variables que se suman al considerar la ubicación, las más importantes:

Cercanía a la entrada, club house, y áreas comunes de esparcimiento.
Vista o fondo a laguna o espejo de agua
Perimetral o interno

Siendo los mejor valorados los que tienen fondo a un espejo de agua o laguna y los centrales, y los menos valorados los perimetrales, sobre todo a calles externas al barrio y los que no tienen vista a espejos de agua.

Servicios

Son importantes para el ahorro a futuro y la valorización de reventa. Si es en barrio cerrado, incluso es más importante consultarlo, para saber si el barrio dispone de los servicios de agua, cloacas, y gas.

Contar con agua corriente o de pozo hace un diferencial de valor. Así mismo debemos consultar a que distancia pasa la red de gas, porque eso impactará en el costo de colocación del medidor.

Infraestructura urbana

En este aspecto, la cercanía a centros de gastronomía, salud y entretenimiento también aumenta el valor. La preferencia de la demanda es tener un acceso rápido a los centros comerciales y de salud, pero lo suficientemente alejado como para lograr un entorno apacible.

Mejoras

Las mejoras de que disponga el terreno también deben ser consideradas en la ecuación de precio.

Así es que un lote a desmalezar tendrá un valor menor que otro igual parquizado. También debemos observar cómo se implementó el cercado del perímetro, si es cerco olímpico tendrá un valor diferente a un alambrado común, o a no tener división en absoluto. Mismo si esta división ya cuenta con ligustros o no.

Arbolado

Los árboles plantados en función de su edad y ubicación, puede modificar considerablemente el valor del terreno. Árboles añosos estratégicamente ubicados en el perímetro y que aporten lugares de sombra a la vez que reservan espacios de sol para el área de piscina, aumentan el valor del terreno. Sobre todo, debemos considerar que si los árboles no están se necesitan años para lograrlos.

Hasta acá establecimos algunas consideraciones básicas a la hora de comprar un terreno, se puede profundizar mucho sobre cada tema, por eso es importante contar con el asesoramiento de profesionales matriculados que conozcan la zona.

Por Marcelo Tranchida

Martillero y Corredor Publico C.M.Z.C 518 - C.P.I 7939

Evolución del Índice para Contratos de Locación Ley 27.551

2022-07-16 00:00:00

Fuente: BCRA - Índice para Contratos de Locación (ICL-Ley 27.551, con dos decimales, base 30.6.20=1)

Como calcular el nuevo valor:

Es fácil, lo primero que tenés que tener en cuenta es que la nueva fórmula es sobre Indices y no sobre porcentajes de intereses como estábamos acostubrados. Que quiere decir, que la cuenta del nuevo valor, ahora es una relación, y por lo tanto los datos que necesitamos son los indices de inicio y fin del período.

La cuenta del valor del alquiler será entonces,

Indice final
----------------------------------- x valor inicial
Indice inicial)

Ejemplo, si el contrato inició el 1/8/2020, el 1/8/2021, tendríamos que actualizar. El índice del 1/8/2020 es 1.01 y que el alquiler es de $ 20.000 mensual, y supongamos (porque que hoy es 1/8/2021 y que el nuevo índice es de 1.18 Entonces el nuevo canon locativo será de:

1.18
----------- x $ 20.000 = $ 23.366
1.01

Y en el segundo año? Hacemos la misma cuenta, solo recordá que son indices y no tasas de interes, por lo que el valor siempre es relativo a la relación de los índices entre las 2 fechas. Entonces, para el segundo año hacemos la misma cuenta, cambiando solo el valor del último indice. Suponiendo que el 1/8/2022 el indice diera 1.40, el nuevo valor sería:

1.40
----------- x $ 20.000 = $ 27.722
1.01

Y daría lo mismo si lo calculamos a partir del valor de la primera actualización (Fijate que en este caso como cambio el punto de partida, obviamente cambio tanto el valor como el índice inicial para que sean coincidentes)

1.40
----------- x $ 23.366 = $ 27.722
1.18

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