La gran cantidad de propiedades publicadas hace muy difícil analizar la compra sin confundirnos y encontrar las mejores oportunidades.

Con el siguiente método podrás lograrlo. El secreto, “convertir la búsqueda en un proceso de eliminación”.

Lo primero es definir el destino de la operación, que puede ser:

-     Residencial: si lo destinamos a vivienda propia.

-     Inversión para renta: compramos para alquilar.

-     Inversión para reciclar: propiedad deteriorada que pondremos en valor para revenderla obteniendo una ganancia.

Una vez definido el destino, podremos acotar las características del inmueble. Para lo cual definiremos los siguientes grupos de estas cualidades:

Características del Entorno: aquellas que provienen de la zona y la ubicación.

Características Internas: las que son propias del inmueble. (dependerán también del tipo de propiedad).

Características Intrínsecas: las que además de propias del inmueble, representan gustos o deseos muy personales de quien busca la propiedad.

Antes de seguir leyendo, puedes descargar la planilla de búsqueda, gratis desde mis herramientas.

1.      El entorno - Elección de la zona:

Es lo primero que hay que elegir, y hacerlo lo más acotado posible. Así quedará definido el entorno en el que queremos vivir y el precio promedio que pagaremos.

Las características de la zona que elijamos dependerán del destino de la compra.

Para el destino Residencial:

Vamos a considerar:

1.       Medios de transporte (El valor del m2 aumenta cerca del subte o estaciones de tren).

2.       Centros comerciales (se valora mejora la zona que se mantiene como residencial y a la vez está lo más cerca posible del área comercial).

3.       Entorno de la cuadra. Este aspecto, a pesar de no verse siempre reflejado en el precio, favorecerá las posibilidades de revender en el futuro. Es importante:

a.       El tránsito: las de mayor preferencia son las cuadras poco transitadas, y si bien la cercanía de medios de transporte es un plus, la idea es que pasen cerca pero no por la misma cuadra.

b.       Ancho de la calle: las calles más anchas son más buscadas debido a que favorecen la iluminación, sobre todo en pisos bajos, y también resultan más pintorescas. Claro que siempre hay contraejemplos, como algunos pasajes emblemáticos de Buenos Aires.

c.       Arboleda: Se valoran las calles arboladas, pero también hay que considerar que los plátanos, por ejemplo, son rechazados por personas alérgicas. De la misma manera, un primer piso en la cuadra de árboles altos puede ser descartado por una sensación de inseguridad.

Inversión para renta:

En este caso tenemos que buscar características que mejoren:

1.       La rentabilidad: cambia según la zona, por lo que es importante asesorarte y contar con estadísticas confiables.

2.       La facilidad de alquilar: hay ubicaciones más demandadas, que dependen del público objetivo que alquilará el inmueble. La demanda suele inclinarse por:

-                      Medios de transporte,

-                      Universidades y colegios cercanos,

-                      Infraestructura de servicios,

-                      Seguridad.

Inversión para reciclar:

El objetivo es revender en el menor plazo posible.

Si bien este escenario se debe analizar para cada caso particular, como regla general el consejo es: buscar lo mejor dentro del mix de los dos destinos anteriores, y considerar también, la aptitud para uso comercial como un extra de valor.

2.      Definir las características del inmueble

Destino Residencial:

Vamos a priorizar nuestra comodidad, sin embargo recomiendo tener en cuenta las tendencias del mercado, que facilitarán la venta en el futuro.

Recomiendo dividir las características en los siguientes grupos:

Comodidades de la vivienda:

-     Cantidad de cuartos,

-     Necesidad de un estudio / escritorio,

-     Cuarto de servicio,

-     Cantidad de baños.

Esparcimiento:

-     Patio / Jardín / Balcón / terraza,

-     Sala de juegos o altillo,

-     Amenities.

Confort:

-     Orientación (pensar en que cuartos preferimos tener más luz),

-     Superficie mínima,

-     Cuartos en suite,

-     Distribución,

-     Placares y espacios de guardado,

-     Tipo de cocina y amplitud.

Inversión para renta:

En este caso, nos tenemos que enfocar en las preferencias del mercado. Por lo que agregaremos a las características anteriores las siguientes:

1)      Las que aumentan el público objetivo:

a)       Accesibilidad

-     Pasillos amplios y puertas anchas,

-     Edificios con rampa,

-     Ascensor o en planta baja,

b)      Amenities

-     Posibilidad de cochera,

-     En la categoría premium, juegos para chicos, gym, deportes.

-     Bajas expensas,

-     Espacios de coworking.

Nota: en el caso de inversión buscaría un equilibrio de Amenities, que den categoría, pero no aumenten demasiado las expensas.

2)      Las más demandadas:

-     Espacios abiertos (parque, jardín, balcones, terrazas),

-     Parrilla.

Inversión para reciclar:

Aquí se prioriza el retorno de la inversión. Lo que buscamos entonces es:

-     Precio bajo de la propiedad,

-     Que la propiedad se pueda vender rápido luego de refaccionar,

-     Que el precio de cierre al venderla deje un margen de ganancia sobre lo invertido en la compra y las refacciones.

Las características que debemos priorizar son:

-     Amplitud de destinos:  la aptitud para uso comercial es un plus,

-     Posibilidad de alquilar el inmueble (por si se demore la venta),

-     Posibilidad de vender a un precio tentador de mercado (para salir rápido y reinvertir),

-     Estructura del inmueble. Esto es muy importante, ya que los problemas estructurales o de diseño no pueden resolverse o son muy costosos. Mi recomendación es que la propiedad cuente con:

o   Servicios habilitados (En particular el gas),

o   Distribución óptima de las superficies,

o   Cimientos en buen estado,

o   Sin grietas estructurales.

Claro que, a mayor deterioro de la propiedad, también mayor será la posibilidad de ganancia, y más podremos bajar el precio de compra, pero también mayor es el riesgo.